إيضاحات حول الآلية الجديدة لشراء الأجانب للعقارات في تركيا

• 2022-10-11 08:10 AM
• Законы о недвижимости

إيضاحات حول الآلية الجديدة لشراء الأجانب للعقارات في تركيا

تم إقرار الإلزام ببيع العملات الأجنبية الخاصة بشراء العقار في تركيا من قبل المواطنين الأجانب إلى مصرف تركيا المركزي.
وقد تم ذلك الإلزام بموجب المادة 13 من التعميم المتعلق بحركة رأس المال، واللائحة التنفيذية المتعلقة بتطبيق قانون الجنسية التركية، والتعليمات التي أصدرها مصرف تركيا المركزي المتعلقة بتطبيقات بيع العملات له في عمليات شراء الأجانب للعقار.

وثيقة شراء العملات
ووفقاً لما ورد في نص التعميم: في معاملات بيع العقار للأجانب، يتوجب بيع ثمن العقار المراد شراؤه بالعملة الأجنبية لمصرف تركيا المركزي، عن طريق أحد المصارف العاملة في القطاع المصرفي في تركيا.

كما يتوجب تقديم وثيقة تثبت شراء المصرف المركزي للعملات، ينظمها البنك المعني، ويتم تقديمها إلى مديرية الطابو، قبل البدء بمعاملات نقل ملكية العقار للمواطن الأجنبي.

وقد دخل هذا الإلزام حيز التنفيذ بتاريخ 24 كانون الثاني/ يناير من العام 2022، وتم بموجبه إلزام الأجنبي بإبراز وثيقة تثبت شراء المصرف المركزي لثمن العقار بالعملات الأجنبية، والتي أطلق عليها اسم Döviz Alım Belgesi وتعني بالعربية وثيقة شراء العملات.

ونقدم لكم فيما يلي الإجابة على الأسئلة الشائعة المتعلقة بعملية تطبيق الإلزام المذكور:

1- هل هناك إلزام بتصريف العملات في عمليات شراء العقار الخاصة بالمواطنين الأجانب؟
تم إقرار الإلزام ببيع العملات الأجنبية الخاصة بشراء العقار من قبل المواطنين الأجانب لمصرف تركيا المركزي، بموجب المادة 13 من التعميم المتعلق بحركة رأس المال، واللائحة التنفيذية المتعلقة بتطبيق قانون الجنسية التركية، والتعليمات التي أصدرها مصرف تركيا المركزي، المتعلقة بتطبيقات بيع العملات له في عمليات شراء الأجانب للعقار.

وعلى هذا يُلزم كل مواطن أجنبي بتسديد الدفعات المتعلقة بعملية شراء عقار في تركيا بالعملات الأجنبية، حيث يتم دفع هذه العملات من قبل صاحب العلاقة لأحد المصارف العاملة في تركيا، ويقوم المصرف بدوره ببيعها لمصرف تركيا المركزي، وتسديد قيمتها بالليرة التركية لصاحب العلاقة، وذلك قبل البدء بمعاملات نقل ملكية العقار في دائرة الطابو المعنية.

2- ما هي الجهات التي يتوجب تصريف العملات الأجنبية لديها؟
يتم تصريف العملات الأجنبية حصراً عن طريق مصرف تركيا المركزي، وذلك ببيعها له من طرف أحد المصارف العاملة في القطاع المصرفي في تركيا، وعلى هذا فإن تصريف العملات عن طريق مكاتب التصريف الرسمية أو غير الرسمية يجعلها غير صالحة قانونياً للاستخدام في عمليات شراء العقار.

3- ما هو مقدار العملة الأجنبية الذي يتوجب عليَّ تصريفه؟
بموجب المادة 3 من التعميم المتعلق بحركة رأس المال الصادر عن مصرف تركيا المركزي: فإنه ينبغي تصريف مبلغ من العملات الأجنبية يقابل الثمن الكامل للعقار المراد شراؤه.

4- ما هي وثيقة شراء العملة Döviz Alım Belgesi؟
هي وثيقة تثبت شراء مصرف تركيا المركزي لمقدار معين من العملات الأجنبية من أحد المصارف العاملة في تركيا، لصالح مواطن أجنبي يرغب بشراء عقار في تركيا، ويتم تقديمها من قبل صاحب العلاقة إلى دائرة الطابو، قبل البدء بمعاملات شراء العقار.

5- ما الحد الأدنى من المعلومات التي يجب أن تتضمنها وثيقة شراء العملة حتى يتم قبولها من قبل مديرية الطابو؟
يجب أن تتضمن الوثيقة على الأقل: اسم الشخص الذي تم تصريف العملة لصالحه، وكنيته، ورقم جواز سفره، أو رقم هوية الأجنبي الصادر عن الجمهورية التركية، وقيمة المقدار المباع من العملة الأجنبية بالدولار الأمريكي (وقيمتها بالليرة التركية ستكون موجودة أساساً في الوثيقة)، يضاف إلى هذه المعلومات تصريح خطي يفيد بأن معاملة تصريف العملات المذكورة تم القيام بها بموجب المادة 13 من التعميم المتعلق بحركة رأس المال.

6- هل يتوجب على المشتري الأجنبي أن يقوم بنفسه بتصريف العملة من المصرف المعني؟
لا يوجد مانع يُلزم الأجنبي بالقيام بعملية التصريف بنفسه، فيمكن أن يقوم بذلك مشتري العقار أو بائعه أو من ينوب عنهم بموجب وكالة قانونية.

7- هل يمكنني القيام بتصريف العملة بعد معاملات الشراء؟
لا يمكن أبداً القيام بعميلة تصريف العملة بعد معاملات الشراء التي تتم في دائرة الطابو، بل يجب القيام بتصريف العملة، وتقديم وثيقة شراء العملة لدائرة الطابو المعنية قبل البدء بمعاملات الشراء.

8- هل ينطبق إلزام تصريف العملة على معاملات الجنسية التركية مقابل عقار؟
إن تصريف العملة عن طريق بيعها لمصرف تركيا المركزي بواسطة أحد المصارف العاملة في تركيا هو أمر إلزامي في جميع معاملات بيع العقار للأجانب، سواء كان الشراء بهدف الحصول على الجنسية التركية أو لم يكن من أجل الجنسية.

9- في معاملات الجنسية مقابل عقار (معاملات وثيقة المطابقة) هل يطلب وثيقة أخرى غير وثيقة شراء العملة؟
في معاملات الجنسية التركية مقابل عقار (معاملات وثيقة المطابقة) تطلب دائرة الطابو المعنية وثيقة شراء العملة، إضافة إلى وصل مصرفي يثبت تحويل المبلغ المصرّف إلى حساب بائع العقار.

إن تقديم وثيقة شراء العملة مطلوب لمديرية الطابو بشكل إلزامي، قبل البدء بمعاملات البيع في الطابو، أما وصل دفع ثمن العقار (تحويل ثمن العقار من المشتري للبائع) فيمكن تقديمه مع وثيقة بيع العملة، ويمكن أيضاً تقديمه في وقت لاحق، على أن يتم ذلك قبل إعداد وثيقة المطابقة.

10- هل يمكن تحويل ثمن العقار بالعملات إلى حساب البائع قبل تصريفها من قبل المصرف؟
من الممكن تحويل ثمن العقار بالعملات إلى حساب البائع، ليقوم البائع بتصريفها عن طريق المصرف، لكن هناك نقطة مهمة في هذا الأمر، وهو صدور وثيقة بيع العملة قبل البدء بإجراء معاملات البيع في الطابو، مثال:

في حال قيام الأجنبي (ج س) بدفع ثمن الجزء العقاري المستقل ذي الرقم 5 في القطاع رقم 1 والجزيرة 101 في حي تشاملك في منطقة ديديم في ولاية أيدن في تركيا، والذي يبلغ ثمنه 270.000 دولار أمريكي، من خلال حوالة مصرفية من حسابه المصرفي خارج تركيا إلى حساب الدولار في بنك زراعات فرع ديديم الخاص ببائع العقار المواطن التركي (ب ز)، فيتوجب على صاحب العقار أن يقوم ببيع هذا المبلغ إلى أحد المصارف التركية، واستخراج وثيقة بيع العملة لصالح المواطن الأجنبي المذكور، كما يتوجب عليه أن يستخرج وصلاً مصرفياً مصدقاً عن الحوالة المرسلة من المواطن الأجنبي، ويتقدم بهما معاً إلى دائرة الطابو لإنجاز معاملات بيع العقار.

خلاصة القول: يمكن أن يتم دفع ثمن العقار بالطريقة المذكورة أعلاه، لكن ذلك يجعل وصل الدفع من الأولويات مع وثيقة بيع العملة.

11- هل الإلزام ببيع العملات يسري على الدفعات التي تم تسديدها قبل دخول القرار حيز التنفيذ؟
ستكون الإيصالات الخاصة بالدفعات التي جرت قبل دخول القرار حيز التنفيذ ذات صلاحية قانونية في معاملات البيع، ولا يلزم باستخراج وثيقة بيع عملة خاصة بهذه الدفعات.

لكن يتوجب أن يتم تقديم وصل مصرفي مصدّق يثبت تحويل هذه الدفعات، ولا تقبل الدفعات المدفوعة باليد أو بطرق أخرى في معاملات البيع.

12- كيف يتم تقييم الوصول المصرفية الخاصة بالدفعات التي سبقت تاريخ تنفيذ القرار؟ وكيف يتم حساب قيمتها للبيان عنها لدائرة الطابو؟
بما أن الدفعات التي تمت قبل تاريخ تنفيذ القرار لا يمكن استخراج وثيقة بيع عملة خاصة بها فيكتفى فقط بوصل مصرفي مصدّق يثبت تحويلها من حساب المشتري إلى حساب البائع.

في هذه الحالة يجب ألا يكون ثمن العقار المحدد في سند الطابو أقل من المبلغ المحول من قبل البائع، وفي حال تم الدفع بالعملات الأجنبية يتم حساب قيمتها بسعر الصرف في البنك المركزي قبل يوم من تاريخ استخراج وصل الدفعة.

مثال: تم تسديد دفعة موثقة بوصل مصرفي من ثمن العقار بقيمة 1.000.000 (مليون ليرة تركية) بتاريخ 11-11-2021، و500.000 ليرة تركية موثقة أيضاً بتاريخ 15-12-2021، فسيكون ثمن العقار في السند 1.500.000 ليرة تركية.

أما في حال دفع 100.000 دولار موثقة بوصل مصرفي من ثمن العقار بتاريخ 11-11-2021 و50.000 دولار موثقة بوصل مصرفي بتاريخ 15-12-2021، فسيتم احتساب الدفعة الأولى على سعر صرف 9.8135 (وهو سعر صرف البنك المركزي بتاريخ 10 -11-2021) لتبلغ قيمة الدفعة الأولى 981.350 ليرة تركية.

أما الدفعة الثانية فسيتم حسابها على سعر صرف 14.2213 (وهو سعر صرف البنك المركزي بتاريخ 14-12-2021) لتبلغ قيمة الدفعة الثانية 711.065 ليرة تركية ليكون المجموع 1.692.415 ليرة تركية.

13- هل ستعتمد قيمة العقار بالليرة التركية المسجلة في وثيقة شراء العملة أساساً لمصاريف الطابو؟
وفقاً لما ورد في التعميم ستعتمد قيمة العقار بالليرة التركية المسجلة في وثيقة شراء العملة أساساً لمصاريف الطابو.

14- هل تنطبق هذه الأحكام على طلبات تسجيل الطابو التي قمنا بتقديمها قبل تاريخ 24 يناير 2022؟
لن يتم تطبيق الإلزام المذكور في القرار على الطلبات المقدمة للطابو قبل التاريخ المذكور، ولم يتم بعد البدء بإجراء معاملاتها، بل سيتم إتمامها وفقاً للقوانين التي كانت سائدة وقت تقديم الطلب.

شركة تو انطاليا العقارية

المصدر: المديرية العامة للطابو والمسح العقاري